公共收益主要用於補充專項維修資金

  任何組織和個人不得擅自

  挪用、侵佔公共收益

  物業不得采取停止或者限制

  供電、供水、供熱、供氣等

  方式催交物業費。

  ……  

  9月8日,記者從鄭州市人民政府網站獲悉,《鄭州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)全文公佈,針對業主大會及業主委員會的成立及管理、物業服務標準、公共收益管理、公共突發事件應對等廣大業主關心的問題作出明確規定,將於2021年10月1日起施行。

  新的《條例》都明確了什麼

  與現行物業服務費收費標準相比

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  關鍵詞一:

  不得限制供水、供電等

  此次《條例》第四十二條明確,業主應當按照合同約定支付物業費,物業費可以按月、季度預收,但是預收期限最長不得超過一年。

  業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付。合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

  但物業服務人不得采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業費,也不得采取限制或者變相限制業主進出小區、入户、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業費。

  若採取上述方式催繳物業費,由區縣(市)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合執法部門處以一萬元以上五萬元以下罰款。

  關鍵詞二:公共收益

  《條例》第四十七條規定,物業服務區域內公共場所的收益是依法屬於業主共有的公共收益,應當在物業服務區域內顯著位置公示,不得擅自挪用、侵佔。

  此外,物業服務區域內按照規劃建設的共有部分、共用設施,任何單位和個人不得擅自改變其用途,確需改變的,應當經業主共同決定並依法辦理相關審批手續。其中,公共收益具體包括:

  依法利用業主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經營所得的收益;

  利用業主共有的游泳池、籃球場等共用設施經營所得的收益;

  利用業主共有的停車場出入設施、電梯間、樓道及户外區域設置廣告獲得的收益;

  因共用設施設備被侵佔、損害所得的補償、賠償費用;

  共有部分被依法徵收的補償費用;

  公共電信設施佔用場地使用費等;

  公共收益的孳息;依法屬於全體業主的其他收益。

  記者瞭解到,公共收益主要用於補充專項維修資金,也可以經業主共同決定用於業主委員會工作經費,或者物業管理其他事項。任何組織和個人不得擅自挪用、侵佔公共收益。

  擅自挪用、侵佔公共收益的,由城市管理綜合執法部門責令退還,處以挪用、侵佔金額二倍以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  按照《條例》規定,公共收益應當存入以業主大會或者業主委員會名義開設的專用銀行賬户,業主委員會可以自行管理,也可以委託專業機構進行管理,其收支賬目等會計資料應當在物業服務區域內顯著位置公示。業主有異議的,有權查詢相關賬簿。

  關鍵詞三:配備應急物資

  《條例》明確,物業有義務制定突發事件應急預案,定期組織演練。

  此外,物業服務人應當配備必要的防汛、防火、防疫等應急救援物資和設施設備,在搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間,及時採取措施,會同業主委員會積極組織開展自救和互助,維護生產生活秩序。

  物業服務人應當服從市、區縣(市)人民政府統一指揮,配合居(村)民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。市、區縣(市)人民政府對物業服務人在公共突發事件應對期間的活動給予物資和資金支持。

  業主委員會或者物業管理委員會依法落實市、區縣(市)人民政府的各項應急措施,積極開展自救。

  全文如下:

  鄭州市物業管理條例

  (2021年6月24日鄭州市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過 2021年7月30日河南省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批准)

  目  錄

  第一章 總則

  第二章 業主和業主組織

  第三章 物業服務

  第四章 物業使用

  第五章 監督管理

  第六章 法律責任

  第七章 附則

  第一章 總 則

  第一條 為了規範物業管理活動,維護業主、物業服務人以及相關主體合法權益,營造安全、和諧、文明、美好的人居環境,構建共建共治共享的社會治理格局,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用於本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理等方式,對物業服務區域內的建築物及其附屬設施和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衞生和相關秩序的活動。

  第三條 物業管理應當堅持黨的領導、政府監管、業主自治、專業服務、行業自律的原則。

  第四條 發揮黨組織的戰鬥堡壘作用,構建基層黨建引領社區治理下的物業管理體系,建立居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人協調運行機制,充分調動居民參與積極性,形成社區治理合力。

  第五條 市、區縣(市)人民政府應當將物業管理納入同級現代服務業發展規劃和社區治理體系,加強對物業管理活動及其監督管理工作的組織領導,所需經費納入同級財政預算,建立健全物業管理綜合協調機制,研究解決重大事項。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府負責轄區內物業管理活動的組織、指導和監督工作。居(村)民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下開展物業管理相關工作。

  第六條 市住房保障和房地產管理部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

  (一)制定本市物業管理相關政策並組織實施;

  (二)指導和監督區縣(市)物業管理主管部門開展物業管理活動的監督管理工作;

  (三)建立本市統一的物業服務技術規範;

  (四)建立和維護物業信息化系統;

  (五)指導和監督本市物業專項維修資金的籌集、管理和使用;

  (六)推動建立老舊小區物業管理機制;

  (七)開展物業管理相關法律、法規的宣傳和培訓;

  (八)實施監督管理的其他職責。

  區縣(市)物業管理主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

  (一)貫徹執行物業管理相關法律法規、政策制度;

  (二)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施物業管理工作;

  (三)定期對轄區內物業服務與管理情況進行評估,及時完善監督管理措施;

  (四)組織業主委員會、物業服務行業等相關人員進行業務培訓;

  (五)監督轄區內物業服務人遵守法律法規、履行物業服務合同;

  (六)實施監督管理的其他職責。

  發展改革、城鄉建設、自然資源和規劃、司法行政、市場監督管理、應急管理、公安、城市管理、園林綠化、生態環境、衞生健康、消防救援機構等部門和單位按照各自職責,做好物業管理活動的監督管理相關工作。

  第七條 市物業管理行業協會應當加強行業自律,規範從業行為,調解行業糾紛,督促物業服務人及從業人員依法經營、誠信服務、提升物業服務水平,推動物業服務行業健康發展。

  第八條 鼓勵和支持互聯網、大數據、人工智能等信息技術手段在物業服務與管理中的應用,建設智慧物業管理服務平台,提高智慧物業服務品質,推進社區治理能力現代化建設。

  對涉及老年人、殘疾人的高頻事項和服務場景,堅持傳統服務方式與智能化服務融合並行,為其提供便利化物業服務。

  第九條 鼓勵單位和個人以志願服務、公益宣傳、科普教育等形式參與社區物業服務和管理活動。

  第二章 業主和業主組織

  第十條 房屋的所有權人為業主。

  尚未依法辦理房屋所有權登記,但符合下列情形之一的,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務:

  (一)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書等取得房屋所有權的;

  (二)因繼承取得房屋所有權的;

  (三)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的;

  (四)基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法佔有建築物專有部分的;

  (五)法律、法規規定的其他情形。

  已經達到交付使用條件,尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位為業主。

  業主可以依法委託物業使用人行使業主權利、履行業主義務,委託應當採用書面形式。

  第十一條 業主依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定行使權利,承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。

  業主轉讓建築物內住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

  第十二條 業主大會由全體業主組成,代表並維護物業服務區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

  一個物業服務區域成立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十三條 物業服務區域達到成立業主大會法定條件的,建設單位應當在六十日內按照規定向街道辦事處、鄉鎮人民政府提交下列文件資料:

  (一)物業服務區域證明;

  (二)業主名冊;

  (三)房屋及建築物面積清冊;

  (四)建築規劃總平面圖;

  (五)交付使用共用設施設備的證明;

  (六)物業服務用房配置證明;

  (七)其他有關的文件資料。

  建設單位對提交文件資料的真實性、完整性負責,不得隱匿、篡改、偽造。

  第十四條 物業服務區域達到成立業主大會法定條件的,十人以上業主聯名或者建設單位可以申請成立首次業主大會籌備組。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請後三十日內組織成立首次業主大會籌備組。籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、居(村)民委員會、建設單位的代表組成,人數為七至十一人單數,其中業主代表人數比例不得低於二分之一。建設單位經通知未派員參加的,不影響籌備組成立。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府的代表擔任。

  籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居(村)民委員會推薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府徵求業主意見後確定;業主代表資格參照適用本條例第十八條有關業主委員會成員資格的規定。

  籌備組應當自成立之日起三日內,將組成人員名單以及與籌備工作相關的個人信息、工作職責在物業服務區域內顯著位置公佈。

  籌備組決定的重大事項應當經籌備組全體成員過半數同意。

  第十五條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議結束時,籌備組自行解散。

  籌備組未能按照前款規定組織召開首次業主大會會議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建籌備組。

  第十六條 下列事項由業主依法共同決定:

  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

  (四)選聘和解聘物業服務人;

  (五)使用、籌集專項維修資金;

  (六)改建、重建建築物及其附屬設施;

  (七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

  (八)確定公共收益及孳息的管理、使用、監督、審計等方式;

  (九)確定和調整物業服務方式、服務內容、服務標準以及收費方案;

  (十)審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

  (十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,業主委員會成員工作補貼以及聘用專職人員數量和薪酬的來源、支付標準;

  (十二)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

  (十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  前款業主共同決定事項應當在物業服務區域內顯著位置公示。

  第十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次,由業主委員會召集。

  有下列情形之一的,業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議:

  (一)發生重大事故或者緊急事件,需要立即處理的;

  (二)經百分之二十以上業主提議的;

  (三)業主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一,或者業主委員會主任辭職、離職,或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職的;

  (四)業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。

  業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。

  業主大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。在業主身份確認的前提下,業主大會會議可以採用書面、電話、短信、即時通訊工具等多種表決方式。

  第十八條 業主委員會成員應當符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵紀守法、熱心公益、責任心強,具有一定組織能力;

  (三)本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接利害關係;

  (四)法律、法規規定的其他條件。

  第十九條 業主委員會是業主大會的執行機構,執行業主大會的決定事項,履行法律、法規規定和業主大會賦予的職責,向業主大會報告工作,接受業主大會和業主的監督。

  業主委員會成員候選人可以通過社區黨組織推薦、居(村)民委員會推薦、業主聯名推薦或者自薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府予以公示,公示期不少於七日。

  業主委員會經業主大會會議依法選舉產生,由主任、副主任及委員組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

  業主大會或者業主委員會的決定,對全體業主具有法律約束力。

  第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,並提供下列資料:

  (一)業主大會會議記錄和會議決定;

  (二)業主大會議事規則;

  (三)管理規約;

  (四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

  (五)業主委員會成員名單等基本信息。

  備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,向原備案機關備案。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況及時抄送所在地區縣(市)物業管理主管部門。

  第二十一條 業主大會印章、業主委員會印章由業主委員會按照有關規定刻制。業主委員會印章印文應當載明名稱、屆別和有效年限等內容。

  業主委員會應當建立印章管理制度,並指定專人保管印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則規定或者業主大會會議決定;使用業主委員會印章,應當經業主委員會全體成員過半數簽字同意。

  第二十二條 業主委員會應當建立工作檔案制度,對業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同簽訂等物業管理的重要事項如實記錄,建立檔案並長期保管,業主可以查閲、複製。

  業主委員會應當建立物業服務接待制度,接受業主、物業使用人的諮詢、投訴和監督。

  第二十三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規和規章規定的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。

  業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第二十四條 業主委員會成員不得實施下列行為:

  (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

  (二)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;

  (三)虛構、篡改、隱匿、譭棄物業管理活動中形成的文件資料;

  (四)泄露業主的個人信息或者將其用於與物業管理無關的活動;

  (五)侵佔、毀損、挪用、擅自處置業主共有財產或者設定抵押、擔保等他項權利;

  (六)在物業服務區域內違法搭建、違法佔用物業共有部分;

  (七)欠交專項維修資金;

  (八)利用職務之便接受減免物業費、停車費,以及索取、非法收受建設單位、物業服務人、有利害關係業主提供的利益、報酬等影響履行職責的行為;

  (九)擅自使用業主大會印章、業主委員會印章;

  (十)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

  (十一)侵害業主合法權益的其他行為。

  業主委員會成員有前款行為之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會暫停其履行職責。是否罷免其職務,由業主委員會按照有關規定提請業主大會決定。

  第二十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在業主委員會任期屆滿前九十日內,指導和監督業主委員會換屆選舉。

  業主委員會應當在任期屆滿前組織召開業主大會會議,完成換屆選舉,並將換屆選舉情況書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

  業主委員會任期內拒不履行或者無法正常履行職責,或者逾期未完成換屆選舉的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

  第二十六條 除業主自行管理外,物業服務區域有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組建物業管理委員會,作為承擔業主委員會職責的臨時機構:

  (一)未達到成立業主大會法定條件的;

  (二)達到成立業主大會法定條件但未能自行成立,經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能成立的;

  (三)未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉,經街道辦事處、鄉鎮人民政府組織仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。

  第二十七條 物業管理委員會應當由業主代表和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會的代表組成。

  物業管理委員會由七至十一人單數組成。其中業主代表不得少於二分之一,由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會的代表擔任。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起十日內,將成員名單在物業服務區域內顯著位置公佈。

  物業管理委員會應當組織業主共同決定物業管理事項,推動成立業主大會並選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,並在與業主委員會辦理移交手續後解散。

  物業管理委員會具體工作辦法,由市人民政府另行制定。

  第二十八條 鼓勵和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會或者物業管理委員會成員,發揮模範帶頭作用,依法履行職責。

  第三章 物業服務

  第二十九條 物業服務區域的劃分以有利於實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、土地使用權屬範圍、建築物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

  物業服務用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的,應當劃為一個物業服務區域。

  物業服務用房按照規定由建設單位配置,其產權屬於業主共有。物業服務用房包括物業辦公用房、業主委員會辦公用房以及維修、保潔等輔助用房。

  第三十條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前,應當按照劃定的物業服務區域,在區縣(市)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下,依法通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,提供前期物業服務。

  前期物業服務合同應當就前期物業服務內容、收費標準以及合同期限進行約定,約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。

  第三十一條 建設單位在銷售物業前,應當制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,向物業買受人明示並予以説明。

  建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

  第三十二條 新建物業交付使用前,建設單位和物業服務人應當在區縣(市)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導、監督下,按照有關規定和前期物業服務合同的約定,對物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行查驗,形成查驗記錄,公開查驗結果。

  物業服務人應當自物業交接之日起三十日內,將承接查驗相關資料報送至區縣(市)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

  第三十三條 業主可以自行管理物業,也可以委託物業服務人提供物業服務。業主委託服務的,一個物業服務區域由一個物業服務人提供物業服務。

  委託物業服務人的,物業服務人應當確定負責該物業服務區域的項目負責人,在項目負責人到崗之日起七日內將其基本信息報送至區縣(市)物業管理主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。物業服務人未按時報送的,由區縣(市)物業管理主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期報送。

  暫不具備專業化物業管理條件且不能自行管理的老舊小區,由街道辦事處、鄉鎮人民政府採取分項委託、社區代管等方式開展物業服務。

  第三十四條 從事物業服務活動的企業應當依法設立,具有獨立的法人資格,遵守法律、法規,遵守社會公德、商業道德,誠實守信,接受政府和社會公眾的監督,承擔社會責任。

  物業服務人應當積極協助街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關及其派出機構做好社區安全防範管理工作。

  物業服務人應當加強對員工、物業服務外包人員的文明服務教育和管理。

  第三十五條 物業服務人可以將物業服務區域內的秩序維護、清潔、綠化、共有部分和共用設施設備的維修養護等專項服務事項,委託給專業性服務組織或者其他第三人。

  電梯、消防設施等具有專業技術要求的設施設備,應當由具有相應資質的專業性服務組織進行維修養護。

  物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委託給第三人,或者將全部物業服務支解後分別轉委託給第三人。

  第三十六條 物業服務人應當健全物業服務質量保障措施,建立服務投訴快速處理機制,定期收集業主意見建議,接受業主監督,提升物業服務質量。

  第三十七條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修養護、清潔、綠化和經營管理業主共有部分,並履行下列義務:

  (一)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

  (二)採取加強日常巡查、設置警示標誌等合理措施保護業主的人身和財產安全,及時排除安全隱患或者向有關部門報告;

  (三)對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止,並及時報告業主委員會;

  (四)制定突發事件應急預案,定期組織演練;

  (五)引導業主和物業使用人進行垃圾分類處理;

  (六)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關和居(村)民委員會做好物業服務區域內的相關工作;

  (七)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

  第三十八條 物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置公示並及時更新下列信息:

  (一)物業服務人營業執照,物業服務事項和質量要求,收費項目、標準和方式等;

  (二)物業項目負責人的基本情況、聯繫方式以及物業服務投訴電話;

  (三)物業服務合同履行以及物業服務項目收支情況;

  (四)利用物業共有部分、共用設施設備經營以及收益情況等;

  (五)專項維修資金使用情況;

  (六)電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式及維修養護情況;

  (七)其他需要公示的信息。

  業主、業主委員會對公示內容提出異議的,物業服務人應當及時答覆。

  第三十九條 物業服務收費應當參考物業服務技術規範和相關標準,按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。

  實行政府指導價的,根據國家、省有關規定執行。實行市場調節價的,物業服務收費遵循合理、公開、費用與服務水平相適應、優質優價的原則,由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。

  業主、業主委員會有權對物業服務人違法收取物業費的行為,向市場監督管理部門投訴、舉報。

  第四十條 物業服務人可以根據物業服務區域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老托幼等生活需求,與業主或者物業使用人依法訂立個性化服務合同,提供有償服務。

  物業服務人提供個性化服務事項的,應當公示服務標準和收費標準。

  第四十一條 鼓勵和扶持物業服務人、專業服務機構及其他單位和個人,為物業服務區域內的老年人提供助餐助潔、醫療照料、精神關愛等多種形式的服務。

  第四十二條 業主應當按照合同約定支付物業費。物業費可以按月、季度預收,但是預收期限最長不得超過一年。

  業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

  物業服務人不得采取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業費,也不得采取限制或者變相限制業主進出小區、入户、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業費。

  第四十三條 物業服務人應當妥善保管下列物業檔案:

  (一)業主檔案;

  (二)規劃、設計、施工、承接查驗階段的相關手續及資料;

  (三)房屋權屬清冊、房屋維修養護記錄等房屋基礎資料;

  (四)物業服務區域內監控系統、消防設施、電梯等共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄;

  (五)專項維修資金使用的相關資料;

  (六)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

  業主自行管理的,由自行管理組織或者機構履行保管義務。

  第四十四條 建設單位、物業服務人、首次業主大會籌備組、業主大會、業主委員會等組織和個人在收集、使用業主或者物業使用人相關信息時,應當遵循合法、必要、正當的原則,採取充分的安全技術防範措施,確保其收集、存儲的個人信息安全。

  前款規定的組織和個人不得泄露或者篡改其收集、存儲的個人信息;未經本人同意,不得將個人信息用於與物業服務與管理無關的事項。

  第四十五條 物業服務合同終止的,物業服務人應當退出物業服務區域,依法履行交接義務,不得以業主拖欠物業費、對業主共同決定有異議等為理由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進入物業服務區域提供服務。

  原物業服務人拒不交接,或者拒不退出物業服務區域的,業主委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、區縣(市)物業管理主管部門報告,或者依法向人民法院提起訴訟,要求原物業服務人退出物業服務區域。

  新物業服務人不得強行接管物業,按照約定承接物業時,應當對共有部分、共用設施設備進行查驗。

  第四章 物業使用

  第四十六條 業主、物業使用人、物業服務人應當遵守法律、法規和規章的規定以及管理規約的約定,按照規劃用途安全、合理使用物業。

  物業服務區域內禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構、主體結構;

  (二)侵佔、損壞共有部分、共用設施設備;

  (三)擅自佔用、挖掘物業服務區域內的道路、綠地或者其他場地;

  (四)違法搭建建築物、構築物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;

  (五)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

  (六)擅自架設或者私自拉設電線、電纜;

  (七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;

  (八)在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者攜帶電動自行車乘坐電梯;

  (九)排放有毒、有害等污染環境的物質,露天燒烤、露天焚燒雜物;

  (十)製造超過規定標準的噪音或者影響鄰居採光通風;

  (十一)侵佔綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

  (十二)佔用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面,損壞消防設施及器材;

  (十三)在建築物、構築物上塗寫、刻畫、張貼,樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;

  (十四)違規出租房屋或者擅自改變房屋用途;

  (十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物佔用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;

  (十六)違反規定飼養動物或者飼養動物干擾他人正常生活;

  (十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動;

  (十八)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

  違反前款規定的,物業服務人、業主委員會應當採取合理措施予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的,及時報告有關行政主管部門並協助處理,有關行政主管部門應當依法處理。

  第四十七條 物業服務區域內按照規劃建設的共有部分、共用設施,任何單位和個人不得擅自改變其用途。確需改變的,應當經業主共同決定並依法辦理相關審批手續。

  維修、更新共有部分、共用設施設備的,相關業主、物業使用人應當予以配合。

  第四十八條 物業服務區域內下列收益是依法屬於業主共有的公共收益:

  (一)依法利用業主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經營所得的收益;

  (二)利用業主共有的游泳池、籃球場等共用設施經營所得的收益;

  (三)利用業主共有的停車場出入設施、電梯間、樓道及户外區域設置廣告獲得的收益;

  (四)因共用設施設備被侵佔、損害所得的補償、賠償費用;

  (五)公共電信設施佔用場地使用費等;

  (六)共有部分被依法徵收的補償費用;

  (七)公共收益的孳息;

  (八)依法屬於全體業主的其他收益。

  公共收益主要用於補充專項維修資金,也可以經業主共同決定用於業主委員會工作經費,或者物業管理其他事項。任何組織和個人不得擅自挪用、侵佔公共收益。

  第四十九條 公共收益應當存入以業主大會或者業主委員會名義開設的專用銀行賬户,業主委員會可以自行管理,也可以委託專業機構進行管理。公共收益收支賬目等會計資料應當在物業服務區域內顯著位置公示。業主有異議的,有權查詢相關賬簿。

  未成立業主委員會的,公共收益可由物業服務人代為收取、保管,並單獨列賬,獨立核算,接受業主監督。業主委員會成立後,物業服務人應當將經審計的公共收益會計資料及款項移交業主委員會。

  業主委員會或者物業服務人不得轉移、隱匿、篡改、譭棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

  第五十條 新建物業服務區域內的供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備及其安裝,應當符合國家技術標準和專業技術規範;老舊小區內的專業經營設施設備需要改造的,應當依法進行改造。

  除與設施產權人另有約定外,專業經營單位負責分户終端計量裝置或者入户端口以外設施設備的運行、維修、養護、更新,相關費用依法計入成本。

  第五十一條 建設單位應當在物業服務區域內公佈維修聯繫方式,按照規定或者合同約定履行物業保修責任。物業服務人應當協助業主聯繫建設單位履行保修責任。

  第五十二條 因維修、養護或者保護公共利益,業主、物業使用人、相關單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當徵得業主委員會和物業服務人的同意,並與物業服務人協商確定施工方案,接受物業服務人現場檢查。

  因維修、養護或者保護公共利益,物業服務人確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的,應當徵得業主委員會的同意,向全體業主及時公告施工方案和施工期限,並按照有關法律、法規規定辦理相關手續。

  業主、物業使用人、相關單位、物業服務人應當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設施設備,在約定期限內恢復原狀。

  第五十三條 鼓勵和支持符合條件的既有住宅加裝電梯。既有住宅加裝電梯應當堅持業主自願、社區引導、充分協商、保障安全、依法監管的原則。

  既有住宅加裝電梯的安裝使用、資金籌集由業主共同決定。

  既有住宅安裝電梯的物業管理由業主與物業服務人另行約定,其維修養護應當委託專業性服務組織進行。

  既有住宅加裝電梯的具體辦法由市人民政府另行制定。

  第五十四條 物業服務區域內未設置車輛集中充電設施,或者車輛集中充電設施不能滿足業主生活需求的,在不影響道路通行和消防安全的前提下,物業服務人可以按照本條例第十六條規定,依法在業主共有部分增設車輛集中充電設施。

  安裝使用充電設施應當符合消防、用電等安全技術標準。依照規定需經有關部門批准的,應當依法辦理批准手續。

  第五十五條 業主應當按照規定足額交存專項維修資金。不動產登記機構在進行不動產權登記時,應當核驗專項維修資金交存情況。

  未建立專項維修資金或者專項維修資金餘額不足首期交存金額百分之三十的,業主應當按照相關規定、管理規約和業主大會的決定,交存專項維修資金。業主委員會應當督促業主及時交存。

  第五十六條 專項維修資金屬於業主共有,專項用於物業共有部分、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  專項維修資金管理機構應當優化資金使用流程,簡化申請材料,縮短辦理時限,提高資金使用效率。

  第五十七條 物業服務區域內共有部分、共用設施設備出現下列緊急情況之一的,物業服務人應當立即組織應急維修;沒有物業服務人的,由區縣(市)物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府組織應急維修:

  (一)電梯、消防等共用設施設備故障損壞,無法正常使用的;

  (二)屋面、外牆滲漏的;

  (三)樓體外牆牆面有脱落危險的;

  (四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

  (五)公共護(圍)欄破損嚴重的;

  (六)其他緊急情況。

  出現前款情形進行應急維修的,相關費用從專項維修資金中列支並向業主公示。業主、業主委員會可以按照規定或者委託物業服務人申請使用專項維修資金;沒有業主委員會或者物業管理委員會的,由業主申請或者街道辦事處、鄉鎮人民政府代為申請。

  專項維修資金管理機構接到申請後,應當即時核准並予以撥付。

  第五章 監督管理

  第五十八條 市住房保障和房地產管理部門建立物業服務信用管理制度,根據投訴處理、合同履行、事中事後監管等情況,對物業服務市場主體實施信用信息採集和誠信檔案管理,依法在前期物業服務招投標、選聘物業服務人、政府採購等方面使用信用信息。

  第五十九條 市住房保障和房地產管理部門、區縣(市)物業管理主管部門應當在物業管理信息平台中設定業主議事功能,供業主、業主大會、業主委員會、物業服務人免費使用,並提供指導。

  第六十條 城市管理、園林綠化、應急管理、消防救援機構等相關部門和單位,應當建立物業管理行政執法片區責任制度和行政執法移交銜接機制,在物業服務區域內顯著位置公佈執法事項和聯繫方式,依法查處物業服務區域內的違法行為。

  建立健全人民調解、行政調解、司法調解等多元糾紛解決機制,及時化解物業服務區域內的矛盾和糾紛。

  第六十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業服務舉報受理處置機制。

  業主、物業使用人、物業服務人等對物業服務區域內的違法違規行為,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府舉報。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照職權依法處理前款舉報事項,並將處理結果及時告知舉報人。屬於其他部門和單位職責的,應當及時轉交有關部門和單位並告知舉報人。

  第六十二條 物業服務區域出現失管棄管狀態時,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當確定應急物業服務人,提供垃圾清運、電梯運行等應急服務,維持業主基本生活需求。

  提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務事項、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過一年,服務費用由全體業主共同承擔。

  應急物業服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主共同決定物業管理方式;選聘新物業服務人的,應當協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

  第六十三條 物業服務人應當配備必要的防汛、防火、防疫等應急救援物資和設施設備,在搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間,及時採取措施,會同業主委員會積極組織開展自救和互助,維護生產生活秩序。

  第六十四條 市、區縣(市)人民政府在搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間,應當按照應急措施妥善安排業主、物業使用人的生產生活。

  搶險救災、疫情防控等公共突發事件應對期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實市、區縣(市)人民政府依法採取的各項應急措施,指導物業服務人開展相應級別的應對工作。

  物業服務人應當服從市、區縣(市)人民政府統一指揮,配合居(村)民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急措施。市、區縣(市)人民政府對物業服務人在公共突發事件應對期間的活動給予物資和資金支持。

  業主委員會或者物業管理委員會依法落實市、區縣(市)人民政府的各項應急措施,積極開展自救。

  第六章 法律責任

  第六十五條 違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

  第六十六條 違反本條例第十三條第二款規定,建設單位隱匿、篡改、偽造有關文件資料的,由區縣(市)物業管理主管部門責令改正,並由城市管理綜合執法部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款。

  第六十七條 違反本條例第四十二條第三款規定,物業服務人採取停止或者限制供電、供水、供熱、供氣,限制或者變相限制業主進出小區、入户、使用電梯以及車輛進出車位等方式催交物業費的,由區縣(市)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合執法部門處以一萬元以上五萬元以下罰款。

  第六十八條 違反本條例第四十三條第一款規定,物業服務人未按照規定妥善保管物業檔案的,由區縣(市)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由城市管理綜合執法部門處以五千元以上一萬元以下罰款。

  第六十九條 違反本條例第四十八條第二款規定,擅自挪用、侵佔公共收益的,由城市管理綜合執法部門責令退還,處以挪用、侵佔金額二倍以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第七十條 物業管理主管部門、其他有關部門和單位及其工作人員,有下列情形之一的,由監察機關或者任免機關依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)未按照本條例規定履行職責的;

  (二)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

  (三)發現違法行為或者接到投訴、舉報後不及時處理的;

  (四)截留、挪用、侵佔或者未按時審核撥付專項維修資金的;

  (五)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的情形。

  第七章 附 則

  第七十一條 鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區、鄭州經濟技術開發區、鄭州高新技術產業開發區等區域的物業管理及其監督管理活動,適用本條例。

  第七十二條 本條例自2021年10月1日起施行。2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過、2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議批准的《鄭州市物業管理條例》同時廢止。

  來源:鄭州發佈、正觀新聞